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全国房地产开发景气指数虽在降,但重登榜首之心不死  

2012-04-15 20:02:30|  分类: 社会管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。

       国家统计局周五公布的全国一季度房地产开发和销售情况显示,3月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.92,比上月回落0.97点,连续下滑的国房景气指数已经跌至33个月新低,逼近2009年上半年94.74的低点。与此同时,商品住宅待售面积攀升至19350平方米,同比大幅增长47.4%,按照90平方米每套房来计算,当前待售房屋达到了215万套。消化库存一直是房企的主要任务,虽然3月份销售速度加快,但整体的库存压力基本没什么变化,随着二季度即将上市的潜在库存,库存压力可能进一步加大。

       中原集团研究中心监测数据显示,截至2012年3月底,十大标杆房企库存量合计约2500万平方米,若以每月100万平方米的库存消化速度计,去库存时间将长达25个月。

       官方数据显示,2月底中国住宅施工面积为29.8亿平方米。这意味着中国人均新增住宅面积逾2平方米,即使未来近三年一幢公寓都不建,也足以满足中国人的住房需求。
 
    房企高负债率情况十分普遍,相关调查显示,截至4月8日,已公布年报的75家房企负债率创下新高,接近80%。如果说,大型房企尚能通过申请银行贷款,发行债券、票据或配股融资的方式解决资金难题,度过楼市“寒冬”,那么中小房企的命运则令人堪忧。这一情况更加速行业洗牌进程。这种洗牌也许正如胡安东所言,这就如同房地产调控可以有,但地产商的担当更不能丢那样。毕竟调控可将房价降下来,但不一定能把地产商的责任提上去。房地产开发企业要重塑精神,必须放下过去曾有过的那些致命诱惑,甘愿从国内富豪的前十名榜单中淡出。因为纵然将地产商一夜暴富的那些野心弹压下去,而无法培养出一种新的企业家创业创新和坚忍精神,松绑后的中国楼市依然会像弹簧那样蹦得老高,甚至再度出现一发而不可收拾。因为纵然逼地产商将高额利润如数交出,而无法转型出一种新的“让利于民”的投资模式和“资源消耗过大”的建造模式,摆脱出“公关、找钱、拿地、策划、卖房”的一条龙游戏,甚至让一位演员都能充当地产商,那么房地产这项营生永远在民众心目中难以抹去“钱多、快来”的浮躁。因为纵然减少甚至断了地产商的银行贷款,而无法培育出住房金融、信托、合作建房、产业投资等新的融资渠道,房地产“套银行”,银行再拿提高基准利率来玩老百姓、哄政府,照样可以将这出“击鼓传花”玩下去。因此从信用和契约精神出发,除了国家必须调整目前的信贷政策外,地产商自身也要拿出自己的家底开发新项目,真正让大部分购房者分享到政策眷顾和“实业投资”的成果。因为调控只能“调”一时,而无法“控”一世,房地产的可持续发展需要靠“从廉薄利”解决。如保障房建设没什么利润,就需要地产商有放弃眼前利益的长远打算;发展绿色低碳住宅一时增加了开发成本,同样需要有耐得住寂寞的隐忍。或许我们可以用限购来抑制冲动,可以用房产税调节暴利,但这改变不了土地财政的依赖根源,改变不了地方政府以“刚需”为由对松绑的跃跃欲试。要从根本上解决房地产“一调就死”,“一放再乱”的恶性循环,显然需要从顶层设计找到解决问题的症结。否则,类似“副部长买不起房”的黑色幽默将一出又一出地上演。

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