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政府面对开发商的对抗本来就不应该那样无能  

2012-04-13 12:54:44|  分类: 社会管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        近日,至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露,有关政府部门内部有人提议,具体项目的上一期房源去库存率达70%以上,项目开发商才可以申请推出新房源,否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为,有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力,减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。记者就此向内蒙古一家房企高层和北京一家知名中介高层求证,得到了肯定答复。上述北京中介高层向记者介绍,此事是近期住建部一次内部会议上提出来的,不过到目前为止还没有书面文件出台,也没有形成实质性的操作方案;其次,这一提议来自住建部一名专家,而非出自住建部领导之口;再次,这个提议是否会在操作中被实施,目前还不好判断。

       央行统计数据显示,截至2011年末,银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元,占各项贷款的比重为19.6%。不过,据金融机构业内人士称,实践中还存在大量以非房贷名义贷出,最后流向房地产市场的贷款等,合计下来“涉房”贷款总额已超过20万亿元。正因为银行业与房地产业在利益上存在极大关联,5日,德勤会计师事务所发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒,在严格的房地产调控政策下,中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下,楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险,主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂,以及按揭贷款违约等。

       成交量的持续低迷,导致上市房企存货总量大增。据统计,已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,同比上涨幅度达到了44.3%,比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上,而全行业的库存市值或已超过5万亿元。房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年,银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%—21%,而2011年只有15%;房企自筹资金从未超过40%,而去年1—10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告,2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元,同比下降38%。负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中,期末负债同比减少的只有22家,增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债,较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
         地产公司是现金流出的大户,也是存货积压的大户。统计数据显示,已经公布年报的61家从事房地产开发的上市公司2011年年底账面存货已经达到6838.05亿元,较年初增加2094.64亿元,平均每家房地产公司积压存货超过100亿元。按照61家公司2011年总营业成本1345.25亿元估算,即使不再开工新项目,旧项目也不再增加新投入,这61家公司平均也需要5.08年才能将现有存货全部消化。

       如果还让资金压在库存上,政府不能抑制开发商的资金需求,正如成思危在演讲中所说的“今年的经济形势可能比2009年还要严峻”,“去年全球经济增速在4%左右,而今年全球经济的整体增速能够维持3%就不错了。”在世界经济增长减速的大背景下,中国经济自然会受到影响。“今年总的经济情况肯定是下行的。”成思危认为,今年中国的经济增速可能放缓至8.0%至8.5%,但今年通货膨胀形势不可忽视。如果按叶檀在其题为“接近崩溃的实体经济”的报告中称,当前国内实体经济存在多重矛盾,如物价实际上并未回落但资产价格普遍下跌。管理层着手政策的微调,实际上说明经济已出现较大的问题。当前几大传统行业如钢铁、机械重工、煤炭、制造业等皆处于困境,银行业也将因制造业的“奄奄一息”而作别高利润时代,中国拉动内需则必须重启房地产和汽车消费,否则经济转型之路将布满荆棘。

       如果再启房地产和汽车消费,肯定会死得更快,房子越积越多,汽车会把马路堵死,石油依存度可能会超60%!

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